Deutschland: Grundsteuerreform, Grundstückskaufverträge und Erklärungspflichten

Ab 2025 wird die Grundsteuer bekanntlich auf eine neue Berechnungsgrundlage gestellt. Diese Berechnungsgrundlage wird von den Finanzämtern zum Stichtag 1. Januar 2022 ermittelt. Die Gemeinden setzen die Grundsteuer anschließend unter Einbeziehung des selbst festgelegten Hebesatzes fest und bestimmen damit die Höhe der Steuer ab 1. Januar 2025.

Erklärungspflichten

Die Grundsteuererklärungen sind bis spätestens zum 31. Januar 2023 bei den Finanzämtern in elektronischer Form einzureichen.

Wer am 1. Januar 2022 Eigentümer bzw. Miteigentümer einer Immobilie war, ist zur Abgabe der entsprechenden Grundsteuererklärung verpflichtet.

Die gesetzlichen Vorschriften der Grundsteuerreform führen nun in Fällen eines Eigentumswechsels im Jahre 2022 dazu, dass der Verkäufer eines Grundstücks zur Abgabe der Steuererklärung verpflichtet ist, wenn er am 1. Januar 2022 Eigentümer war. Ob der Verkäufer noch ein Interesse an der Erfüllung dieser Verpflichtung hat, wenn er die Immobilie 2022 veräußert hat, scheint fraglich.

Nach § 228 Abs. 1 S. 1 BewG haben die Steuerpflichtigen zur Feststellung der Grundsteuerwerte für den Hauptfeststellungszeitpunkt eine Erklärung abzugeben, wenn sie dazu durch die Finanzbehörde aufgefordert werden. Die Aufforderung kann dabei durch eine öffentliche Bekanntmachung ersetzt werden.

Steuerpflichtige i.S. des § 228 Abs. 1 S. 1 BewG sind gem. § 228 Abs. 3 Nr. 1 BewG diejenigen, denen die wirtschaftliche Einheit zuzurechnen ist.

Gemäß der öffentlichen Bekanntmachung des Bundesministeriums für Finanzen vom 30. März 2022 muss die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts betreffend Hauptfeststellungszeitraum 1. Januar 2022 nach dem amtlich vorgeschriebenen Datensatz durch Datenfernübertragung mit Frist 31. Januar 2023 übermittelt werden. Zuständig ist -sofern keine landesrechtlich abweichende Regelung besteht- das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Maßgebend für die persönliche Erklärungspflicht sind die Verhältnisse zum 1. Januar 2022.

Bei Nichtabgabe der Erklärung oder bei verspäteter Abgabe kann ein Verspätungszuschlag festgesetzt werden. Hilfsweise kann das Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen auch schätzen. Die Pflicht zur Abgabe der Steuererklärung ist eine öffentlich-rechtliche und steht daher nicht zur Disposition der Vertragsparteien. Eine Regelung in einem Kaufvertrag etwa dahingehend, dass sich der Käufer gegenüber dem Verkäufer verpflichtet, die Grundsteuererklärung abzugeben, wäre unwirksam.

Unklar ist, ob bei den Eigentumsverhältnissen zum 1. Januar 2022 die zivilrechtliche Rechtslage maßgebend ist oder die steuerrechtlich häufig entscheidenden wirtschaftlichen Verhältnisse. Bei einer Veräußerung nach dem 1. Januar 2022 kommt es darauf nicht an, weil sich beide Verhältnisse  erst nach dem 1. Januar 2022 ändern. Die Frage ist aber von Bedeutung, wenn der Kaufvertrag vor dem 1. Januar 2022 abgeschlossen wurde und der Besitzübergang noch 2021 erfolgte und nur die Grundbuchumschreibung des Eigentums erst im Jahre 2022 erfolgt. Nach Ansicht des Bundesministeriums der Finanzen  soll es beim Auseinanderfallen zwischen zivilrechtlichem und wirtschaftlichem Eigentum auf den wirtschaftlichen Eigentumsübergang ankommen.

Hier kann es somit zu einer Diskrepanz zwischen Erklärungspflicht einerseits und den Folgen der Falsch- oder Nichtabgabe der Steuererklärung andererseits kommen.

Empfehlungen

Zu beachten ist, dass der Verkäufer nicht nur verpflichtet ist, die Steuererklärung abzugeben, sondern auch im Nachgang vom Finanzamt den Grundsteuerwertbescheid sowie den Grundsteuermessbescheid erhalten wird. Diese entfalten aber erst ab der Grundsteuerberechnung 2025 Wirkung, so dass dies den Verkäufer nicht mehr betrifft. Zu  empfehlen ist deshalb, den Verkäufer im Kaufvertrag dazu zu verpflichten, die beim Finanzamt einzureichenden Dokumente dem Käufer in Kopie zur Verfügung zu stellen.

Autor: Dr. Axel Berninger