Deutschland: Aktueller Handlungsbedarf bei unentgeltlichen Grundstücksübertragungen. Drohende Steuererhöhung bei Übertragung von Immobilien durch das Jahressteuergesetz 2022

Durch das Jahressteuergesetz 2022 („JStC 2022"), das derzeit im Entwurfsstadium vorliegt, ist u.a. eine Anpassung bei der Bewertung von Immobilien für erbschaftsteuerliche und schenkungssteuerliche Zwecke vorgesehen. Die bestehenden steuerlichen Regelungen der Grundbesitzbewertung sollen an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 angepasst werden.
 

1. Folgen

Die geplante Neuregelung wird dazu führen, dass die Immobilienwerte, die für die Bemessung der Erbschaft- und Schenkungsteuer zu Grunde gelegt werden, höher ausfallen als bisher. In Einzelfällen können die Änderungen dazu führen, dass der Wert von Immobilien für erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Zwecke sogar deutlich steigt. Die geplante Neuregelung soll mit Wirkung ab 1. Januar 2023 für sämtliche unentgeltlichen Immobilienübertragungen gelten.

2. Bewertung

Bebaute Grundstücke werden für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke je nach Gebäudeart nach 3 unterschiedlichen Verfahren bewertet:

• Dem Vergleichswertverfahren,
• dem Ertragswertverfahren oder
• dem Sachwertverfahren.
   

Gebäudegruppe A: Diese sind grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren zu bewerten, sofern denn ein Vergleichswert vorliegt. Hierunter fallen:

1. Wohnungseigentum,
2. Teileigentum
3. Ein- und Zweifamilienhäuser.
    

Gebäudegruppe B: Diese wird nach dem Ertragswertverfahren bewertet:

1. Mietwohnungsgrundstücke,
2. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Gerundstücke (mit ermittelbarer ortsüblicher Miete).

Gebäudegruppe C: Diese wird nach dem Sachwertverfahren bewertet:

1. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke (ohne ermittelbare ortsübliche Miete),
2. Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser, für die kein Vergleichswert vorliegt,
3. Sonstige bebaute Grundstücke.

 

Da vielfach kein Vergleichswert vorliegt, kommt es auch für die Gebädegruppe A häufig statt des Vergleichswertverfahrens zur Anwendung des Sachwertverfahrens.

3. Geplante Änderungen

Mit der geplanten Neuregelung sollen die Regelungen zum Ertragswert- und zum Sachwertverfahren geändert werden. Von dieser Neuregelung ist aber auch die Gebäudegruppe A (z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser) betroffen, sofern ein Vergleichswert nicht ermittelt werden kann.

4. Empfehlung

Da die geplante gesetzliche Neuregelung mit Wirkung ab 1. Januar 2023 für sämtliche unentgeltlichen Immobilienübertragungen gelten soll und dadurch die Immobilienwerte für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke z.T. deutlich steigen werden, sollten bereits geplante Schenkungen von Immobilien noch im Jahr 2022 erfolgen. Entscheidend ist, dass die Beurkundung der Immobilienschenkung und der Besitzübergang noch in diesem Jahr erfolgen. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch kann hingegen auch erst im Neuen Jahr vollzogen werden.

Autor: Dr. Axel Berninger